И6. МЕЖЕВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ

УРА! ОСС по вопросу не состоялся. Земля од нашими домами - единый земельный участок!

ПОЗИЦИЯ Инициативной Группы Собственников (ИГС) ЖК "ПИОНЕР - Кутузовский"

Вниманию ООО «МРК «ПИОНЕР»

Относительно представленных со стороны Застройщика ООО «МРК «ПИОНЕР» и УК ООО «ПИОНЕР-СЕРВИС КУТУЗОВСКИЙ» Предварительных границ разработки МПТ в отношении земельного участка № 77:07:0008006:31 в совокупности с предложенной формулировкой вопроса для вынесения на решение ОСС «Об утверждении схемы формирования границ земельного участка (кадастровый номер 77:07:0008006:31) согласно приложению №1» инициативная группа ЖК хотела бы пояснить следующее.

В составе проекта планировки территории линейных объектов участников улично-дорожной сети – Верейская улица и проектируемый проезд №656, утверждённого постановлением Правительства Москвы от 03.10.2017 г. №735-ПП, разработан проект межевания территории в том числе в отношении земельного участка 77:07:0008006:31.

Текущее разрешенное использование земельного участка 77:07:0008006:31 в соответствии с выпиской из ЕГРН предполагает в числе прочего: Многоэтажная жилая застройка (2.6), Обслуживание жилой застройки (2.7), Коммунальное обслуживание (3.1) и прочее.

Исходя из вышеизложенного земельный участок 77:07:0008006:31 сформирован и в отношении него проведены кадастровые работы.

Действующим законодательством Российской Федерации допускается строительство нескольких отдельно стоящих многоквартирных домов на одном земельном участке.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, то есть в соответствии с проектом межевания территории данного земельного участка (часть 10 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов не предусмотрено. В связи с чем, требование о том, что на земельном участке должен быть расположен только один многоквартирный дом является избыточным и необоснованным.

Аналогичная позиция изложена в письме Минэкономразвития РФ от 27.09.2011 N д23-4059 "О возможности расположения на земельном участке нескольких многоквартирных домов".

П. 6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусматривает, что «Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости». Тот факт, что в Разрешение на ввод всех МКД, расположенных на земельном участке 77:07:0008006:31, содержит ссылку на указанный земельный участок является дополнительным подтверждением того, что в отношении земельного участка 77:07:0008006:31 проведены все мероприятия по определению его границ и он является сформированным, о чём имеется соответствующая запись в ЕГРН.

В соответствии со следующими федеральными законами земельный участок 77:07:0008006:31 находится в общей долевой собственности всех собственников помещений, расположенных в МКД, введённых в эксплуатацию на упомянутом земельном участке:

1) П. 4, ч.1 ст. 36 ЖК РФ: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты;

2) Ч.1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации": В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Изложенная выше позиция подкреплена многочисленной судебной практикой.

1. Определение Верховного Суда РФ от 12.02.2021 N 307-ЭС21-803 по делу N А13-20545/2019 «Судебные инстанции исходили из необходимости принятия решения об установке шлагбаума на земельном участке, на котором расположены два многоквартирных дома, общим собранием собственников данных домов.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что спорный земельный участок находится в общей долевой собственности, владение и пользование им осуществляют совместно собственники двух домов; решения относительно пользования и содержания парковки, признания шлагбаума общедолевым имуществом собственников приняты собственниками только одного из домов; установка шлагбаума ограничивает пользование земельным участком.

Возражения заявителя о том, что в качестве общего имущества собственников помещений многоквартирного дома подразумевается земельный участок, на котором расположен только один дом, подлежат отклонению, поскольку не имеют правового значения к предмету спора. При этом следует отметить, что действующим законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, а товарищество не лишено права совершить действия по разделу земельного участка»

2. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2013 по делу N А17-3629/2012. «Действующим законодательством не предусмотрено запрета на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома или один многоквартирный дом и здание. Использование слов "многоквартирный дом" в тексте действующего законодательства в единственном числе не свидетельствует о том, что законодатель исключил возможность расположения двух домов на одном земельном участке.

Согласно письму Министерства экономического развития Российской Федерации "О возможности расположения на земельном участке нескольких многоквартирных домов" от 27.09.2011 N д23-4059 действующим законодательством Российской Федерации допускается строительство нескольких отдельно стоящих многоквартирных домов на одном земельном участке.

Отдельно стоящие многоквартирные дома, расположенные на одном земельном участке, могут рассматриваться как составная часть сложного недвижимого имущества - имущества общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, вывод Общества о том, что на одном земельном участке должен быть расположен только один многоквартирный дом является неверным»

3. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.12.2014 N Ф01-5036/2014, Ф01-5330/2014 по делу N А28-470/2014 «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего общего имущества, земельный участок, на котором расположен данный дом, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункты 1 и 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

По окончании строительства домов и ввода их в эксплуатацию земельные участки, необходимые для эксплуатации непосредственно каждого из указанных домов, из общего участка с кадастровым номером 43:40:000360:54 не были сформированы.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, после государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирных домах N 3 и 3а собственники данных помещений стали законными владельцами входящего в состав общего имущества этих домов земельного участка с кадастровым номером 43:40:000360:54»

4. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.06.2021 N Ф02-2835/2021, Ф02-2863/2021, Ф02-2861/2021 по делу N А58-5397/2018 «Отклоняя заявленный в том числе и в кассационной жалобе довод прокуратуры о том, что собственники квартир, в том числе истец, не приобрели право собственности на земельные участки под домами вследствие несформированности отдельных земельных участков под каждым домом, апелляционный суд подчеркнул, что данный довод прокуратуры основан на разъяснениях органа государственной регистрации прав, относящихся к правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и заявлен без учета установленного законом правила возникновения права на земельный участок под многоквартирным домом в силу закона (статья 16 Вводного закона статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) путем перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в жилых домах, а также без учета позиции Министерства экономического развития Российской Федерации, выраженной в письме от 27.09.2011 N д23-4059 "О возможности расположения на земельном участке нескольких многоквартирных домов"»

Исходя из вышеизложенного земельный участок 77:07:0008006:31 является общей долевой собственностью (ОДС) и общим имуществом (ОИ) всех собственников МКД, введённых в эксплуатацию на данном земельном участке в связи с чем, дополнительное межевание земельного участка 77:07:0008006:31, как и вынесение на ОСС указанного вопроса не требуется.

1. В силу части 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации " земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно после проведения государственного кадастрового учета. Каких-либо решений собраний, актов государственных органов не требуется.

2. Согласно ст. 12 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территории.

Разработанные в рамках проекта планы межевания являются основой для установления границ земельных участков на местности и дальнейшей постановки их на государственный кадастровый учет, закрепления их межевыми знаками и составления кадастрового плана земельного участка.

Основная цель градостроительного межевания - градостроительное и расчетное обоснование разделения структурных элементов городской территории (кварталов, микрорайонов, районов и т.д.), ограниченных красными линиями и линиями градостроительного регулирования, на земельные участки, относящиеся к зданиям, строениям, сооружениям.

Выполненные проектные работы являются основой при последующем формировании земельного участка для постановки его на государственный кадастровый учет и оформления в установленном порядке.

3. Право собственности, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью города Москвы в силу ст. 19 Земельного кодекса РФ. Таким образом дворы перейдут в собственность города Москвы.

ЛОЖЬ и МАНИПУЛЯЦИИ, транслируемые УК:

ПЕРЕГОВОРНЫЕ ПОЗИЦИИ ИГС - УК, зафиксированные ранее:

07.07.2021г.

...1) как приложенная схема межевания скажется на расходах конкретного дома на обслуживание (разные площади - разные расходы, так мы видим риски)

Вы планируете потом выдать взаимные сервитуты/аренды от 10 домов?

Ответ: После формирования границ, каждому дому отойдет свой участок ЗУ с МАФами и иными элементами благоустройства на нем. С момента когда будут известны точные границы мы на собрании будем вносить изменения в состав ОИ каждого дома, в результате чего произойдет увеличение стоимости ставки СиР. В настоящее время определить точную стоимость расходов конкретного дома не представляется возможным, в виду отсутствия границ эксплуатационной ответственности каждого дома.

1.1) Вы планируете потом выдать взаимные сервитуты/аренды от 10 домов?

Ответ: Застройщик просто формирует границы ЗУ для каждого дома.

2) просьба внести правку в схему межевания и включить землю под временным строением Офис продаж в состав прилегающего корпуса номер__ и землю под площадку детского сада в состав земли под прилегающий корпус номер __

Со стороны собственников далее передадим эти участки в безвозмездную аренду детскому саду или иному арендатору (магазину). Это гарантирует нам то, что данные участки не будут в будущем использованы под другие цели

Ответ: Выполнение данного условия не возможно, ввиду того что «временное строение Офис продаж» в настоящее время имеет юридический статус отдельно стоящего нежилого здания, исходя из РнВ и земля под ним предназначена для эксплуатации данного здания. Земля под площадку ДОУ изначально определена, как земельный участок для нужд ДОУ по проектной документации, в соответствии с 214-ФЗ.

3) Может ли детский сад иметь арендованную землю по закону?

Ответ: ограничений у ЮЛ по аренде земли нет. В данном случае речь идет об отдельном сооружении – площадки, проектирование и строительство которой осуществлялось исключительно для нужд исключительно ДОУ. Соответственно земля под этим сооружением может быть передана в собственность только собственнику ДОУ.

4) В случае утверждения собственниками на ОСС плана межевания (с учётом изменений, описанных выше, касательно включения участков под офисом продаж и детсад в территорию прилегающих корпусов) как застройщик гарантирует проведение межевания по факту регистрации в Росреестре в соответствии с утверждёнными на ОСС границами?

Ответ: Застройщик, является собственником данного ЗУ и вправе осуществить выдел двух земельных участок, из имеющего в настоящее время, и после завершения своих обязательств по 214-ФЗ отказать от прав на оставшуюся землю, переложив дальнейшее формирование границ для каждого дома на собственников. Но учитывая уникальность проекта ЖК и желание жителей оставить всю землю себе, предлагает собственникам узаконить схему, путем утверждения ее на общем собрании, с целью сохранения всей земли за собственниками.

5) Как возможна регистрация межевания в связи с многочисленными обременениями участка, существующими сейчас?

Ответ: Законом не ограничивается возможность образования земельного участка под многоквартирным домом при наличии зарегистрированных обременений. После межевания и постановки земельного участка на учет он автоматически переходит в собственность всех собственников помещений МКД. Все обременения собственников помещений, которые ранее были наложены на единый земельный участок, будут установлены для вновь образованных земельных участков Росреестром самостоятельно.

УК КутузЛайф:

...Уважаемые собственники!

.......

По результатам наших обсуждений спорный момент возник только в формулировке одного из вопросов, касающегося определения границ земельного участка. Как ранее мы уже сообщали, формулировка, предложенная собственником Ю___ _____, не может быть принята в качестве вопроса в связи с тем, что она противоречит ч.2 ст. 44 ЖК РФ – собственники могут распоряжаться только общим имуществом многоквартирного дома, к которому внутридовровая территория в настоящее время не относится. Таким образом, формулировка, предложенная УК является единственно возможной в данной ситуации. Все риски, которые влечет за собой несостоявшееся ОСС (передача внутридворовой территории на баланс г. Москвы, снос шлагбаумов) мы также с вами обсудили. Поэтому предлагаем вам согласовать предложенную ранее повестку и совместно приложить все усилия для того, чтобы передать жителям внутридворовую территорию, а также избрать Советы домов.

Все мы прекрасно понимаем, что вопрос межевания территории – безотлагательный. Поэтому, если уважаемые представители инициативной группы не поддержат нас на данном голосовании, в интересах всех собственников мы вынуждены будем запустить голосование самостоятельно, с вынесением только вопросов, касающихся формирования земельных участков и исключив вопросы формирования Советов домов.

=======